Wohnungssuche, WBS und Mietrecht in Berlin
Der Wohnungsmarkt in Berlin ist sehr eng. Viele Menschen bewerben sich auf dieselbe Wohnung. Bereiten Sie deshalb Ihre Unterlagen vor: SCHUFA-Auskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und Mieterselbstauskunft.
Für Sozialwohnungen brauchen Sie einen Wohnberechtigungsschein (WBS). Er ist kostenlos. Sie beantragen ihn beim Bezirk oder online über service.berlin.de. Er hängt von Ihrem Einkommen und Ihrem Aufenthalt ab.
Wichtig beim Mietvertrag: Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten (ohne Betriebskosten) betragen. Sie dürfen sie in drei Raten zahlen. Der Vermieter muss die Kaution getrennt anlegen.
Vorsicht Betrug: Zahlen Sie nie Geld, bevor Sie die Wohnung persönlich gesehen haben. Seriöse Vermieter verlangen kein Geld für eine Besichtigung.
Diskriminierung bei der Wohnungssuche ist oft verboten. Es gibt Beratung in Berlin.
Mieterberatung: Mietervereine beraten Mitglieder. Die Mietpreisprüfstelle prüft kostenlos, ob Ihre Miete zu hoch ist. Wenn Sie Asyl beantragt haben, gelten teils andere Regeln: siehe den Strang „Flucht und Asyl“.
- Unterlagen bereithaltenLaut Willkommenszentrum Berlin verlangen Vermieter oft: SCHUFA-Auskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des früheren Vermieters und Mieterselbstauskunft (Angaben zu Einkommen und Beschäftigung). Bewerben Sie sich schnell und auf viele Anzeigen.
- Suchwege nutzenLandeseigene Wohnungsunternehmen über inberlinwohnen.de; dazu private Portale, soziale Netzwerke, Aushänge und Hausverwaltungen. Bei Untermiete: Prüfen Sie, ob der Vermieter zugestimmt hat. Sonst können Sie sich nicht anmelden und haben weniger Schutz.
- WBS prüfen und beantragenAntrag online über service.berlin.de oder schriftlich beim Bezirk. Sie brauchen: unterschriebene Einkommenserklärung aller Erwachsenen, Einkommensnachweise, Ausweiskopien, ggf. Geburtsurkunden der Kinder und Nachweis des Aufenthaltsstatus. Kosten: keine.
- Betrug ausschließenWohnung persönlich besichtigen. Keine Vorkasse, keine Besichtigungsgebühr, keine Ausweiskopie vorab. Auffällig niedrige Miete, Vermieter im Ausland, Zahlung auf ausländisches Konto: Warnzeichen.
- Mietvertrag prüfen lassenKaution: höchstens drei Nettokaltmieten. Betriebskosten: Vorauszahlung muss angemessen sein. Lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift von einem Mieterverein oder einer Beratungsstelle ansehen.
- Bei Diskriminierung oder zu hoher Miete Hilfe holenDiskriminierung: Fachstelle „Fair mieten – Fair wohnen“ (Tel. 030 62 73 16 68). Überhöhte Miete: Mietpreisprüfstelle Berlin (Tel. 030 213 007 302). Dokumentieren Sie Anzeigen, Nachrichten und Absagen.
- Ein WBS garantiert keine Wohnung; er erlaubt nur die Bewerbung auf geförderte Wohnungen.
- Zur Restlaufzeit des Aufenthaltstitels für den WBS liegen unterschiedliche Angaben vor: service.berlin.de nennt eine gültige Aufenthaltserlaubnis (mindestens 1 Jahr) und die Absicht, mindestens 11 Monate in Berlin zu wohnen; eine frühere Seite dieses Projekts nennt für Geflüchtete teils 11, teils 12 Monate. Prüfen Sie es vor Antragstellung beim Wohnungsamt. Regeln für Asylsuchende: Strang „Flucht und Asyl“.
- Zahlen Sie nie Geld vor der persönlichen Besichtigung. Wer bereits gezahlt hat: sofort Bank kontaktieren, Anzeige bei der Polizei erstatten, Anzeige beim Portal melden (Verbraucherzentrale).
- Wer Bürgergeld oder andere Leistungen bezieht, muss den Umzug oft vorher vom Amt bestätigen lassen (siehe Seite zu Wohnung und Bürgergeld im Strang „Geld“ bzw. „Flucht und Asyl“). Hierzu liegt für diese Seite keine geprüfte Quelle vor.
- Die Beratung der Mietervereine ist nur für Mitglieder; Beratung und Vertretung erfolgen laut Berliner Mieterverein auf Deutsch. Beiträge unterscheiden sich je Verein (siehe Fachteil).
- Sublet ohne Zustimmung des Vermieters: keine Anmeldung möglich, wenig Schutz (Willkommenszentrum Berlin).
Vertiefung · Rechtsgrundlagen, Zahlen und Praxis – für Beratung und Fachkräfte
Suche und Bewerbung
Nach dem Willkommenszentrum Berlin (abgerufen 26.09.2026) suchen Sie über die landeseigenen Wohnungsunternehmen (inberlinwohnen.de), private Portale, soziale Netzwerke, Aushänge und Hausverwaltungen. Üblich verlangte Unterlagen: SCHUFA-Auskunft, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Mieterselbstauskunft. Anmeldung des Wohnsitzes und Wohnungsgeberbestätigung: Seite „Wohnen und Anmeldung in Berlin“ im Strang „Erwerbsmigration“ (14 Tage nach Einzug). Weiteres zur Wohnungssuche für Geflüchtete: Strang „Flucht und Asyl“.
Wohnberechtigungsschein (WBS)
Der WBS berechtigt zur Anmietung mietpreisgebundener Wohnungen. Nach service.berlin.de (Dienstleistung 120671, abgerufen 26.09.2026): Mindestalter 18 Jahre; deutsche Staatsangehörigkeit, EU-Zugehörigkeit oder gültige Aufenthaltserlaubnis von mindestens einem Jahr; Absicht, mindestens 11 Monate in Berlin zu wohnen (Hauptwohnsitz). Antrag online oder in Papierform beim Bezirk (Bürgeramt/Wohnungsamt), Dateien online höchstens 30 MB; Kosten: keine; Gültigkeit „in der Regel ein Jahr“. Unterlagen: Einkommenserklärung (von allen Erwachsenen unterschrieben), Einkommensbescheinigung des Arbeitgebers, Ausweiskopien, Geburtsurkunden der Kinder, ggf. Nachweis des Aufenthaltsstatus.
Einkommensgrenzen nach Berlin.de Senatsverwaltung (Mietratgeber, Jahresangabe der Seite nicht ausgewiesen, jährliches Bruttoeinkommen): WBS 140: 1 Person 16.800 Euro, 2 Personen 25.200 Euro; WBS 160: 19.200 Euro und 28.800 Euro; WBS 180: 21.600 Euro und 32.400 Euro; WBS 220: 26.400 Euro und 39.600 Euro; zusätzliche Beträge je weitere Person und je Kind. Die Werte für WBS 100 stehen in der abgerufenen Zusammenfassung nicht; sekundäre Quellen nennen widersprüchlich 12.000 Euro (Basisgrenze WoFG) und 18.200 Euro. Hierzu liegt keine verlässliche Quelle vor. Nach der Senatsverwaltung gilt „je ein Wohnraum für den Wohnberechtigten und jeden mitziehenden Angehörigen“ als Größenregel, mit Ausnahmen.
Mietvertrag, Kaution, Betriebskosten (BGB)
- Kaution (§ 551 BGB): höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete (ohne Betriebskosten-Pauschalen/Vorauszahlungen); Zahlung in drei gleichen Monatsraten möglich (erste zu Mietbeginn); Vermieter muss zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen und getrennt vom eigenen Vermögen halten; Zinsen stehen dem Mieter zu. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind nichtig.
- Betriebskosten (§ 556 BGB): Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe; Abrechnung spätestens bis Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums; danach keine Nachforderung; Einwendungsfrist des Mieters ebenfalls 12 Monate; Recht auf Belegeinsicht.
- Maklerprovision (§ 2 WoVermRG, Bestellerprinzip): Anspruch nur bei ordentlicher Vermittlung; Suchende dürfen nicht mit einer Provision belastet werden, wenn der Makler vom Vermieter beauftragt ist; Vorschüsse dürfen nicht gefordert werden.
- Mietpreisbremse: In ganz Berlin gilt sie nach Senatsbeschluss ab 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029; die Miete zu Beginn darf grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Presse- und Informationsamt Berlin, abgerufen 26.09.2026). Ausnahmen (§ 556f BGB, Neubau nach 1. Oktober 2014, umfassende Modernisierung) siehe Seite „Wohnen und Anmeldung in Berlin“.
- Zu Schriftform, Kündigungsfristen und Mieterhöhungen: hierzu liegen in dieser Recherche keine eigenen Belege vor (Kündigungsfrist für Mieter:innen siehe Seite „Wohnen und Anmeldung in Berlin“, § 573c BGB).
Betrugsmaschen
Nach der Verbraucherzentrale (abgerufen 26.09.2026): angebliche Eigentümer im Ausland, die Vorab-Zahlung von Kaution oder Schlüsselversand verlangen; Verlangen von Ausweiskopien (Identitätsdiebstahl); Phishing-Mails im Namen von Portalen. Warnzeichen: auffällig niedrige Miete, Rechtschreibfehler, Katalogfotos, fehlende Energieausweisangaben, Überweisung auf ausländische Konten. Grundsatz: seriöse Vermieter verlangen kein Geld vor der persönlichen Besichtigung. Bei Schaden: Bank kontaktieren, Anzeige, Meldung an das Portal. Zahl registrierter Fälle in Berlin: ein Suchauszug nennt rund 1.400 Fälle im Vorjahr, ohne belastbare Primärquelle und Jahr; nicht verwendet.
Diskriminierung bei der Wohnungssuche
Nach § 19 AGG ist Benachteiligung bei zivilrechtlichen Massengeschäften unter anderem wegen ethnischer Herkunft, Religion, Geschlecht, Behinderung, Alter oder sexueller Identität verboten; bei Wohnraum gibt es Ausnahmen (z. B. „sozial stabile Bewohnerstrukturen“, Nähe-/Vertrauensverhältnisse; Kleinvermieter bis 50 Wohnungen: eingeschränkte Geltung). Ansprüche auf Beseitigung, Unterlassung, Schadensersatz und Entschädigung in Geld (§ 21 AGG) müssen binnen zwei Monaten geltend gemacht werden. Nach Berlin.de (LADS) gelten AGG und Berliner Landesantidiskriminierungsgesetz (LADG, betrifft öffentliche Stellen); die „Berliner Fachstelle gegen Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt – Fair mieten – Fair wohnen“ (seit Juli 2017; asum GmbH und Türkischer Bund in Berlin-Brandenburg e. V., gefördert von der Senatsverwaltung) berät Betroffene: fachstelle@fairmieten-fairwohnen.de, Tel. 030 62 73 16 68, Mo bis Fr 10 bis 16 Uhr. Die LADG-Ombudsstelle berät kostenlos: Tel. (030) 9013-3456, Salzburger Straße 21, 10825 Berlin (Mo bis Do 9:30 bis 15:30, Fr 9:30 bis 14:00). Die LADG-Ombudsstelle ist nach LADG für Diskriminierung durch öffentliche Stellen gedacht; privat vermietete Wohnungen: siehe Fachstelle; das ist eine Einordnung der Bearbeitung, nicht am Gesetz geprüft.
Mieterberatung Berlin
- Mietpreisprüfstelle Berlin (SiWo, seit März 2025, kostenlos): prüft, ob die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent übersteigt; Tel. 030 213 007 302 (Mo/Mi/Fr 9 bis 12 Uhr, Di/Do 14 bis 17 Uhr); Termine termin@mietpreispruefstelle.de; Auskünfte info@mietpreispruefstelle.de; persönliche Sprechstunden Prenzlauer Berg (Di 15 bis 18 Uhr), Thaerstr. 30D (Do 14 bis 17 Uhr), Haus am Mierendorffplatz (Do 10 bis 13 Uhr).
- Berliner Mieterverein e.V.: Spichernstraße 1, 10777 Berlin, Tel. (030) 22626-0; Beratungsstellen in den Bezirken (Berlin.de). Nach Vereinsseite Rechtsberatung, Schutz mit Rechtsschutzversicherung nach drei Monaten Wartezeit; Beitrag laut Vereinsseite 11,00 Euro monatlich (ermäßigt 6,50 Euro), Aufnahmegebühr 7,50 Euro, Mindestlaufzeit zwei Jahre (Jahr der Angabe nicht ausgewiesen; ein Suchauszug nennt: seit 1.1.2025); Informationen in mehr als 15 Sprachen, Beratung nur auf Deutsch.
- Berliner MieterGemeinschaft e.V.: Möckernstraße 92, 10963 Berlin, Tel. (030) 2168001 (Berlin.de).
- Mieterschutzbund Berlin e.V.: Konstanzer Straße 61, 10707 Berlin, Tel. (030) 921023010 (Berlin.de).
- Mietervereinigung Berlin e.V.: Wilmersdorfer Straße 165, 10585 Berlin, Tel. +49 30 313 02 31; Beitrag 39,60 Euro im Jahr plus 10 Euro Aufnahmegebühr (Vereinsseite, Jahr nicht ausgewiesen).
Lücken
Hierzu liegt keine verlässliche Quelle vor: Wartezeiten beim WBS-Antrag; konkrete Anforderungen an Aufenthaltstitel-Restlaufzeit (widersprüchliche Angaben); Rechte bei Kündigung und Mieterhöhung; Kostenübernahme von Kaution und Umzug durch Ämter; Beratungsangebote in Fremdsprachen außer den genannten Infomaterialien.
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